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十五年北京房地产市场研究与实操经验，累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验。专注于房产投资与置换升级，帮助在京打拼的人买一套优质好房，搭上这座城市经济增长的红利，得到确定的回报。
Q:提问:博主你好～工居证首套资格，夫妻分别在太阳宫和知春路上班，首付预算240左右。需求：两三居（根据实际楼价），希望楼盘有保值增值潜力、学区中等就行，对房型有一定要求，希望南北通透。有地铁更好，也可根据楼盘情况考虑买车。最近计划/在看的：目前主要关注回龙观，天通苑，朱辛庄，北七家。在新旧，远近，2居3居，是否地铁，城市界面和未来发展等方面犹豫。想听听博主对于区域，地块的建议。根据我们的需求，对于我们犹豫的方面给出一些具体建议。
A:回答:您好，回龙观可以满足通勤要求，建议优先选择，天通苑属于次级商圈，北七家属于卫星城，卫星城原则上是指距离、配套、交通，即这个板块必须和主城区接轨，中间不能留白和出现超大建筑，有基础的配套资源，最后加上便捷的地面交通和轨道交通，这些资源北七家都具备，但实际是要跨过北清路、立水桥、天通苑才能到产业聚集地，向城市核心延伸只有望京和西二旗，这也是北七家主要的外溢购买力聚集地，
望京到北七家的买家会被北苑，天通苑，立水桥截留， 而往西二旗方向会被回龙观截留，回龙观霍营是刚需商品房大量供应的集中地，这些次级板块对北七家的冲击不亚于空白和大型建筑，其次还有一个主要竞争对手后沙峪，这个板块的资源比北七家更优，未来的北七家只能靠科学城，城内很大概率靠不住的，当初买这个位置的亏损在全市是最大的，不是说这个地方永远不会涨，而是不容易变现，保值性弱的同时还存在流动风险，建议你认线#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利!
Q:提问:目前有丰台老破小2居一套，准备换房，主要是为改善，兼顾学区。首付有现金500，如卖房割肉可再得现金150（之前应该能有200，有首套资格，不着急卖），请京总帮忙解惑。我们的老房子要尽快割肉还是等反弹后慢慢卖？
A:回答:老破小太吃地段资源了，只有城内核心地段才有保值性，城外不是说永远不会涨，而是效率太低，如果只有这一套房仅为了变现，可以等市场完全热透，各个方面必然会比现在更有利，但如果是涉及到置换会面临双边效率的问题，假设丰台的老破小反弹迹象明显，好项目会比丰台老破小反应更快，看似丰台卖价高了，实际买入的成本也会跟着增加，两边的面积、楼盘性质、地段资源都有很大的差距，此情况贪买进价比卖出价更有效率，建议尽快参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，祝顺利！
Q:提问:老师您好！看了您的分析后，我认为您对北京的宏观环境和房地产市场有清晰的认知和精准的预判，现在想请教您的问题是：我和我对象准备在北京定居，年收入加起来40左右。我在北京有一套目前市场价270左右的房产，我对象在他老家有一套市场价190左右的房产。目前我们手头的资金预算在350左右，根据我们的工作情况，考虑在通州区、石景山区或者昌平区地铁沿线、昌平线）购房的打算，我们不怎么考虑学区，比较在意居住舒适度，所以目前只考虑新房。我们考虑了以下几种资产配置方案，想请您为我们分析其中的最优选择（据了解，通州的“好房子”新房在6/㎡左右，石景山在6.2/㎡左右）：
1.仅利用手中350的流动资金，贷50左右购入朝棠揽阅的小三居， 供新家庭居住；或者贷150左右购入86-90平米的小三居。2.把对象家资产变现，总流动资金可以达到450左右，贷50左右购入86-90平的小三居或者贷150左右购入100平稍微大一点的三居。3.把我家和对象家资产都变现，总流动资金可以到700左右，全款购入110平的四居或者贷100左右购入125平的四居，这种情况下是三代同堂的家庭了，其他情况不用和老人同住。目前我们看中的以下新盘：石景山的璟悦长安、即将出的西黄村648、650地块；通州的朝棠揽阅、云璟揽阅、中建三号地、花语璟云；昌平朱辛庄的一带新房。如果您有更好的建议，也请为我们答疑解惑，期待您的答复
A:回答:您好，建议优先考虑方案三，分化后的市场也就是增量转存量之后最忌仓位分散，多仓思路更适合15年之前，因为那个时候市场一旦利好，基本所有的一线新一线强省会都会跟着涨，现在即便是有超级利好，能够保持健康成长的项目不会超过20%，也就是说这20%以外的项目都要脱手进行换仓，你没有提供另外两套房产的基本信息，从你的三个思路可以确定的是，如果保留另外两套，新买的这套基本会失去金融属性了，在位置上妥协比如买到通州石景山选择品质更好的，这种策略更多的是往居住体验上倾斜，兑现周期会被拉长。 关于通州和石景山你可以参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图，17#石景山未来楼市的预判及购买建议。
当然按照700左右的总价，在这两区从居住体验上很有优势，差不多在售的新项目可以随便挑，户型大三居或小四居也都没什么压力，而房地产作为大宗投资品，其价值是由多项资源组成的，并非唯一的楼盘自身品质、户型的大小，以及所谓的好房子概念。决定一套房子价值的主要资源是地段，其次才是楼盘本身的稀缺性，按照主选地段次选楼盘最后选户型的原则，你们应该从内往外看，而不是直接放弃城内只去关注城外高品质的房子， 比如北部可以从北四环一直往北看，主选海淀次选昌平，
东部可以从东三环往东四环看，西部可以往西四环看，以这样的路线选筹只要不太贪大面积和极高的品质，700左右的总价基本可以拿到兼顾金融属性的项目了。关于选筹上的策略建议你认线#选筹/北京购房安全边界图。如果说只对新房好房感兴趣只能说太可惜了（可以重点关注海淀北昌平南位置，有海淀产业距离的优势），因为700的预算在一些强势地段适当压缩下面积是可以拿到稀缺资源的，大概就是这个逻辑，祝顺利！
Q:提问:京总您好！读了您的星球购房精华文章，很受启发！想请您指点迷津！ 目前情况:通州BoBo自由城一套97平2居室，楼层4层（无电梯:)，考虑无电梯楼层高将来不保值，年龄大了不方便！目前考虑置换，目前成交价偏低490左右，会比购买时亏5%！出售490加现有现金和杠杆100预计600-800！家庭年收入50左右稳定！ 不考虑学区，目前租房陪读，置换主要考虑保值，改善！还有3年退休，通勤能兼顾即可！ 目前已看朝青，新北苑、清河、望京、亦庄等综合后考虑 1、BoBo自由城或运河湾北区置换电梯三居改善（但之前运河湾引用水有过问题，不知是否还会出现:) 2、亦庄海梓府或万科金域小三居 3、压缩面积换清河莱圳家园两居或朝青罗马嘉园、润枫、华纺2-3居 请京总指点迷津，非常感谢！
A:回答：您好，参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图，自由城是通州新城很不错的项目，虽然没有电梯但密度低将来仍会有优势，武夷花园低密度的住宅小区自由城是居住体验最好的，各方面的维护小区物管啊都要比同类盘优秀，将来通州板块整个行情往上走，这个项目的表现不会太差，也就是如果还在通州内置换，可能更多的是满足居住上的需求，比如换到运河湾的价值是解决了爬楼梯的麻烦，
但从效率上并没有提高反而会降低，因为你一卖一买会产生交易成本， 通州本身的利润就很低，可以理解为将来产生的利润全补贴到交易中去了，自由城可以置换但最好是移到其它区，亦庄的两个二手次新，清河的莱圳朝青的华纺都是比较优质的产品，往这种项目上换是值得付出一些成本的，无论是从空间还是时间上这几个板块都要比通州的预期高，可以根据实际的房源性价比来投票，祝顺利！
Q:提问:老师您好。目前家庭房产三套，一套为配售房产，仅有使用权，不能上市交易，目前出租中。一套在东城，位于故宫角楼东北角，已经进行老楼更新改造，距离孩子上学和上班地点非常近便，10分钟路程。缺点是顶楼，面积小。孩子已经上学，目前不再需要学位名额。一套在通州核心区，金融街武夷融御二期，140的四居室，有贷款。目前考虑变现。方案一：出售通州核心区新房。考虑因素主要为为通州的新房使用率不高，新房交房后变为二手房，已经有所折价，但未来有三期的新盘同户型供应， 担心未来继续下跌。缺点是房子户型好，购置不久，交易成本高。 方案二：出售沙滩房产。
考虑因素是房子处于顶楼，面积较小。缺点是损失了方便的地段，影响工作和上学的近便。方案三：两套房产全部出售，持币租住一段时间之后再重新购置。缺点是需要租住，目前也没锁定新的购置方向。以上三个方案都有优缺点，请老师帮忙指点。包括三个方案的选择，如果选择方案三的话，请帮忙分析下持币的风险，以及适合购置的区域（工作上学都在东城，不再考虑学区）
A:回答:您好，先谈通州这套吧，最好的位置最好的楼盘，从大区域上来说通州一旦成型，在整个北京必属于稀缺资源，以运河商务区为主，生态资源太稀缺了，包括运河、绿地、写字楼群，这些都是成为一线区域的必备条件，通州现阶段或者说中短期所面临的困难是产业匮乏，而产业发展和大周期趋势关联，整个投资市场、新兴产业群，现有的产业不可能去搬到通州，各个条件也不允许，通州已经花了很多真金白银，能给的能支持的全部兑现了，往后只能靠自己。从房地产投资市场来讲，追求的是效率最优原则，适用于80%的买家，基础扎实的情况下，通州不适合作为纯投资目标区域，
更适合多产厚产者有余钱做长线年之内并没有任何预期， 或者在本地有工作有实际的居住需求。 回到你的问题本身，现在脱手融御会直接将前期的方向性错误转化为实际结果，就看个人想要什么，通州有价值，且一旦成型必稀缺，但需要更长的时间兑现，而脱手会直接面临亏损的结果，但并不是没有补救措施，因为现在的市场还处于低位，还是有机会捡漏抄底的，也就是说可以将融御脱手，前提是有了确切的目标之后再操作。你可以关注广渠门幸福家园二期110左右的两居户型，如果资金比较紧张可以考虑将市区沙滩这套房子变现，反之就可以保留。最后关于方案三中的卖空持币待购，这种策略等于是阶段性看空房地产，有点太极端了，
会面临房价上涨购买力下降的风险， 虽然市场分化的比较严重，但并不是说房地产就不值得投资了，核心位置具备稀缺资源的项目从长期看存在任何价值风险，也不会存在流动风险，选盘上尽量站在整个市场结构的维度上，中长期依然可以保持不错的增长，反之如果站在自己需求的角度选盘，比如通勤，上学，居住体验，就局限了，按照你仓位的情况如果东城没有合适的房源，或者总价不匹配，只能将选筹目标从市区移出来投住分离，哪个区域更符合你的预算，切投资确定性高这个就是你要看的方向，从投资角度只能这样，建议你认线#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！
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